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家賃交渉で交渉できる項目と引き出し方

家賃交渉といっても月々の家賃以外に交渉できるものはあります。交渉のコツは支払総額のいくらが削減できるのかを明確にすることです。どういうことかと言いますと、賃貸契約というのは2年間を基本としていますので、2年間に支払う費用の合計を計算して具体的に考えていく必要があります。

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家賃以外にどんな費用が入居時にはかかるの?

入居に必要な費用というのは月々の家賃以外に礼金、敷金、仲介手数料、管理費、保険代金、鍵交換費用、清掃費用などあります。この内で保険代金は保険会社に支払うものなので省きます。また、鍵交換費用や清掃費などは金額が少額になりますのでここでは省きます。(交渉できないわけでないのですべてダメだったような場合はダメ元でやってみるのもありですが…)

 

礼金 交渉がしやすい項目の一つ。

礼金とは大家に対して「貸してくれて有難う」といったお礼の意味合いを持つものです。 敷金とは違い入居者から預るものではありませんので、退去時に返還するものではありません。(礼金とは?
では、なぜ大家は礼金を入居者から取るのでしょうか? 最近、敷金の返還問題が数多く出てきており、多くの場合敷金は返還しなければならないという裁判所の判決が出ています。


ですので、どうせ返さなければならない物なら、最初から受け取らないようにし、代わりに礼金を貰うという傾向になっています。また、この礼金の一部は不動産会社に支払う紹介料となっていることもあります。

地域性もありますが不動産会社の報酬は仲介手数料だけではなく、広告料という名目で別途支払われることもあり、この広告料の支払いは礼金の一部を充当していることが多いのです。最近では敷金も礼金もゼロという物件が増えてきていますが、通常は礼金1~2カ月分で募集しています。

 

さすがに礼金をまるまるゼロにしてほしいというのは難しいかもしれませんが、1ヶ月程度なら交渉に応じる可能性も高いでしょう。 大家側からしてみても、月々の家賃が下がるわけではなく他の入居者に対しても面目が立ちますので、交渉に対して最も抵抗が少ない項目でしょう。

 

敷金 預け金なのでここを交渉するのは実はあまり意味がない。

敷金とは預け金のことなので、本来ならば帰ってくる金額。そのため差し引き収支ゼロになるので交渉しても意味はないのが通常です。
但し、関西や九州ではこの預かった敷金の内、退去時に戻す敷金を割り引いている「敷引」というものがあります。
例えば敷金4カ月、敷引3カ月の物件なら、退去時に1ヶ月分しか敷金は戻ってこないことになります。しかし、この敷引制度は賃貸人がもし敷金の返還請求を行うなら返還しなければならない可能性高いため、最近では敷金を取る物件は少なくなっています。
特に中古物件では敷金ゼロの物件が多く、逆に敷金を取っている大家はいわゆる頑固な一面が伺えるため、交渉は難しいかもしれません

 

仲介手数料 ここを交渉するのはあまり推奨しません。

仲介手数料は不動産会社にとって唯一の収入です。
地域によっては大家から別途に広告料をいただけることもありますが、一般的には家賃の一ヶ月分が仲介手数料の上限なので、不動産会社からみると手数料だけは絶対死守したいものです。
たまに仲介手数料を半額と唄っている業者もありますので、初期費用を抑えたい方はそのような業者を利用するのもいいかもしれません。


ちなみに仲介手数料を値引きされることは仲介業者にとって最も嫌がる行為なので、よっぽどのことがない限り仲介手数料には触れないようにしましょう。下手に交渉してしまうと、まともに対応してくれなくなる場合がありますのでご注意を

 

管理費 物件によって可能な場合も

管理費というのはマンションやアパートの共用部分の維持管理に使われる費用です。
但し、名目上、家賃とは別に振り分けていることが多いので、交渉の材料になります。
例えば家賃5万円、管理費2,000円という物件がありましたら、不動産の仲介業者が受け取ることができる手数料は家賃の5万円の一ヶ月分が上限。つまり管理費の部分は手数料の計算材料とならないため、仲介業者にとって管理費があっても無くても関係ありません。ですので、管理費の交渉には業者が乗ってくれる可能性は高いでしょう。
但し、一つ注意しておかなければならないことがあります。
物件を管理している管理会社が、この管理費をそっくりそのまま受け取っている物件もあります。この場合、管理費の交渉は非常に難しいでしょう。

 

フリーレント 礼金と並び交渉しやすい項目。ここの獲得も目指そう

フリーレントとは一定期間の賃料を免除するサービスです。
最近では結構フリーレントで募集している物件も見られますが、まだまだ数は少なく、このフリーレントは実際の交渉の中では有効な項目です。
なぜなら、大家側からしてみたらせっかく入居が決まりそうな客は逃したくありませんし、この客を逃してしまうと今度はいつ客が見つかるか分からない。ただ、家賃の減額はしたくないという場合には1ヶ月程度の家賃の免除で済むのならと考えることが多いからです。
フリーレントの期間としては住居物件で1~2カ月程度。事務所やテナントでは最長で半年家賃を免除することもありますので、交渉の材料としては有効な項目と言えるでしょう。

 

ただし、フリーレントを付ける場合、最低でも半年~2年は住まないとフリーレント分を後から返還することといった特約が付けられるのが一般的なので短期で引っ越す予定があるという場合はここではなく、別の項目で交渉した方がよいです。

 

1.まずは家賃の引き下げを狙う

まずは最初の段階で家賃引き下げを交渉します。大家さんや不動産会社からすると「家賃を下げる」というのを嫌がります。
大家さんサイドからすれば安くなった賃料が「既成事実」となり、他の入居者からも家賃交渉が発生するリスクが大きくなるという点。不動産業者(仲介業者)からすれば家賃が下がることによって仲介手数料(家賃1カ月分)が小さくなる点が挙げられます。

嫌われるのになんでそういう方法を取るのか?というとそれをもとに先方が譲歩する形での逆提案を期待するわけです。もちろん、すんなり通ればそれはそれでOKです。

 

2.礼金カットやフリーレントを目指す

最終的な妥結点は礼金カットやフリーレント1ヶ月といったものを目標としておいてもいいかもしれません。家賃5万円の物件を1ヶ月フリーレントできれば、2年住むとしても2000円の家賃カットと同じ効果をもたらします。

家賃交渉は家賃単一で考えるのではなく、合計支払金額で計算してその上でどのような形にするのがお得なのかを考えるようにしましょう。

 

3.設備などのリフォームを要求する

家賃の金額面での交渉が難しい場合には、設備等のリフォームを要求するというのも手です。
古いエアコンの買い替え、ウォシュレットの新規取り付け、キッチンの取り換えなどがあります。

これらはオーナー負担となりますが、古い物件でそろそろリフォームも必要かな?と考えているようなケースではこうした要求が通ることもあります。

 

いよいよ家賃交渉に挑もう

さて、家賃以外にもいろいろと交渉できる項目があるということがわかりました。
それでは、実際に不動産会社に赴いて物件を探し、家賃交渉をする形になります。次のページ「家賃交渉のタイミングや交渉のポイント」では、不動産会社で具体的に家賃交渉をするときのタイミング、切り出し方、交渉の方法についてまとめていきます。

 

 

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